市街化区域をはじめ都市計画区域の中には、用途地域が定められている地域があり、住宅地や商業地など、どういった地域にするかということが細かく決められています。それと同時に建てられる建物の大きさも決められています。それが建ぺい率と容積率です。

建ぺい率とは、土地の面積に対して建て床面積を制限するもので、例えば200㎡の土地がある時、建ぺい率60%なら建て床面積は120㎡まで、建ぺい率80%なら建て床面積は160㎡まで建てることができます。　　

　それに対し、容積率とは、延べ床面積を制限するもので、土地の面積に対して建物の全ての階層の面積の和との割合を示しています。つまり、200㎡の土地の場合、容積率200%なら延べ床面積は400㎡まで、容積率400%なら延べ床面積は800㎡までの建物を建てられるということです。

　住宅街で建ぺい率・容積率の値が小さい所は建物に対して広い敷地の住宅街ということですから、いわゆる高級住宅街のような閑静な街並みになります。

　逆に駅前などは少ない土地をより有効に活用できるように容積率の値が高く設定されており、その結果高層のビルが多く建つというわけです。